부동산 양도세와 비과세에 대해서 저도 처음에 이해하기 어려웠기 때문에, 전문 용어로 어렵게 표현하기 보다는 일반적인 단어로 쉽게 설명해 보겠습니다.
1. 부동산 양도세
부동산 양도세는 보유한 기간과 시세 차익(부동산 매매 후 이득) 금액에 따라서 부과되는 세율이 달라지게 됩니다. 예를 들어 취득한 부동산이 일정 기간이 지나서 매매할 때 발생되는 시세 차익에 대해서 수익이 생겼다면, 그 금액(판매 후 얻은 이익)과 보유 기간에 따라서 세율이 달라지게 됩니다. 만약에 수익이 없었다면 어떻게 될까요? 이익이 없으면 안내도 됩니다.
Tip!
동일 년도에 거래한 부동산이 2건인데, 1건은 매매해서 이득을 보았고 1건은 손해를 보았다면 그 금액을 서로 합산하여 총 이득을 얻은 금액으로 양도세를 계산해서 납부하면 됩니다.
※ 계산방법
양도가액 : 부동산을 양도(매매)하는 금액
양도차익 : 양도가액에서 취득(매수)가액 및 기타 필요 경비를 제외하여 양도차익을 계산합니다.
양도소득금액 : 양도차익에서 장기보유특별공제를 공제하여 양도소득금액을 계산합니다.
과세표준 : 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 하여 양도소득과 과세표준을 계산합니다.
산출세액 : 양도소득 과세표준에 양도소득세율을 적용하여 산출세액을 계산합니다.
※ 계산공식
산출세액 = 과세표준 x 세율
과세표준 = 양도소득금액 – 기본공제
양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유공제
양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
2. 부동산 양도세 비과세
기간 : 2년 이상 보유
대상 : 1세대 1주택, 일시적 2주택(혼인, 상속, 취득 등)
*비과세 대상이 되더라도 9억원을 초과하는 경우에는 초과분에 한해 과세가 됩니다.
1) 1세대 1주택
동일 주소지에 등록된 세대원 전체가 보유한 주택이 1채어야 하며 주소지가 다르더라도 배우자가 소유한 주택이나 만 30세 미만의 미혼 자녀가 소유한 주택은 주택수에 포함된다.
즉, 주민등록상 세대원 전체의 주택수가 기준이며 배우자 및 만 30세 미만의 미혼 자녀는 주소가 달라도 주택수에 포함된다.
2) 일시적 2주택(신규 취득)
첫 번째 주택을 취득한 후 1년이 경과하고 두 번째 주택을 취득한 경우 두 번째 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 첫 번째 주택을 매도하면 비과세가 된다. 하지만 3년 경과하면 정상적으로 과세가 된다.
단, 1년 이내에 두 채를 사면 해당사항이 안되며, 첫 번째 주택은 두 번째 주택을 산 후 3년 이내에 팔아야 하며, 첫 번째 주택도 보유기간이 2년이 넘어야 비과세를 받을 수 있다.
3) 일시적 2주택(혼인)
1세대 1주택 요건을 갖춘 경우에 혼인한 날로부터 5년 이내에 1채를 매도하면 비과세를 받을 수 있다.
즉, 결혼을 하게되면서 주택이 2채가 되었다면 5년 이내에 둘 중 하나를 판매하면 비과세를 받을 수 있으며 매매하는 주택도 물론 보유기간이 2년이 넘어야 한다.
4) 일시적 2주택(부양)
1세대 1주택 요건을 갖춘 상태에서 만 60세 이상의 부모를 봉양하기 위해 합가하여 2주택이 된 경우에는 봉양한 날로부터 5년 이내에 그 중 1채를 매도하면 비과세가 된다.
즉, 부모님과 합가 후 2주택이 되면 5년 이내에 둘 중 하나를 매도하면 비과세가 되며 매매하는 주택도 물론 보유기간이 2년이 넘어야 한다.
5) 일시적 2주택(상속)
1세대 1주택 요건을 갖춘 상태에서 상속으로 인하여 2주택이 된 경우에 상속전에 보유하고 있던 주택을 매매 진행시 비과세를 받을 수 있으며 상속개시 시점에 동일 세대원은 적용이 배제된다.
단, 상속전에 보유하고 있던 주택은 보유기간이 2년이 넘어야 한다.
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